7 Bước thực hiện HĐMB tại dự án Richstar

QUY TRÌNH 7 BƯỚC CHUYỂN NHƯỢNG HỢP ĐỒNG MUA BÁN RICHSTAR

Quy trình này áp dụng khi Người Bán đã ký Hợp đồng Mua bán với chủ đầu tư Novaland nhưng chưa nhận bàn giao Giấy chứng nhận quyền sở hữu (Sổ hồng). Giao dịch này được gọi là "Chuyển nhượng Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai" và yêu cầu phải được công chứng.

Bước 1: Đặt Cọc

• Mục đích: Người Mua và Người Bán đạt được thỏa thuận về giá cả và các điều khoản để tiến hành giao dịch chính thức.
• Thực hiện:
  • Hai bên thương lượng và thống nhất giá chuyển nhượng.
  • Ký "Thỏa thuận đặt cọc" tay đôi để cam kết thực hiện giao dịch.
  • Người Mua giao cho Người Bán một khoản tiền cọc theo thỏa thuận.

Bước 2: Xác Nhận Nghĩa Vụ Tài Chính tại Ban Quản Lý (BQL)

• Mục đích: Đảm bảo căn hộ không còn nợ phí dịch vụ, quản lý tại thời điểm chuyển nhượng.
• Thực hiện: Người Bán yêu cầu BQL dự án Richstar cấp "Giấy xác nhận không nợ phí quản lý và các chi phí dịch vụ khác". Đây là giấy tờ cần thiết để chủ đầu tư xác nhận ở bước tiếp theo.

Bước 3: Xin Xác Nhận của Chủ Đầu Tư về Tình Trạng Bất Động Sản

• Mục đích: Có văn bản chính thức từ Novaland xác nhận bất động sản đủ điều kiện chuyển nhượng theo luật định. Đây là giấy tờ bắt buộc phải có để đi công chứng.
• Thực hiện:
  • Bên Bán gửi yêu cầu: Người Bán gửi "Đơn đề nghị xác nhận tình trạng hợp đồng mua bán bất động sản" cùng các hồ sơ liên quan (bản gốc HĐMB, phiếu thu, giấy xác nhận không nợ phí BQL...) lên Chủ đầu tư.
  • Bản gốc Thông báo giải chấp của ngân hàng (bắt buộc nếu căn hộ có vay thế chấp).
    • Địa chỉ: Trung tâm Dịch vụ Khách hàng Novaland - 65 Nguyễn Du, P. Sài Gòn, TP. Hồ Chí Minh (Địa chỉ cũ: 65 Nguyễn Du, P. Bến Nghé, Quận 1, TP. Hồ Chí Minh.
    • Hotline: 1900 636 666
  • Chủ đầu tư xử lý và cung cấp hồ sơ: Sau khi kiểm tra, Novaland sẽ chuẩn bị và cung cấp một bộ hồ sơ cho các bên để tiến hành chuyển nhượng, bao gồm:
    • Đơn có xác nhận của chủ đầu tư về tình trạng bất động sản: Đây là văn bản quan trọng nhất, xác nhận căn hộ đủ điều kiện chuyển nhượng để trình cho văn phòng công chứng.
    • Xác nhận công nợ: Văn bản chi tiết về các khoản tiền Người Bán đã thanh toán và công nợ còn lại (nếu có) theo HĐMB.
    • Biên bản làm việc 3 bên về Phí Quản Lý (PQL): Ghi nhận về việc bàn giao trách nhiệm thanh toán phí quản lý từ Người Bán sang Người Mua.
    • Biên bản thỏa thuận 3 bên: Thỏa thuận giữa Novaland, Người Bán và Người Mua về việc chuyển nhượng này.
    • Phương thức đăng ký nhận thông tin: Biểu mẫu để Người Mua đăng ký thông tin liên lạc chính thức với Chủ đầu tư.

Bước 4: Đi Công Chứng và Thanh Toán

• Mục đích: Lập "Văn bản chuyển nhượng Hợp đồng mua bán" có giá trị pháp lý và hoàn tất việc thanh toán giữa hai bên. Đây là bước then chốt để sang tên và thực hiện các nghĩa vụ thuế.
• Thực hiện: Người Mua và Người Bán cùng có mặt tại một Văn phòng công chứng và chuẩn bị đầy đủ hồ sơ.
  • Chuẩn bị giấy tờ công chứng:
    Bên Bán:
    • CCCD của tất cả các chủ sở hữu đứng tên trên HĐMB.
    • Giấy đăng ký kết hôn (nếu tài sản chung) hoặc Giấy xác nhận tình trạng độc thân (nếu tài sản riêng).
    • Bản chính Hợp đồng mua bán căn hộ.
    • Các Phụ lục hợp đồng (nếu có, ví dụ Phụ lục 4, 5).
    • Bản chính các văn bản chuyển nhượng HĐMB và xác nhận của Chủ đầu tư từ tất cả các lần chuyển nhượng trước đó (nếu có).
    • Biên bản bàn giao căn hộ (nếu đã nhận nhà).
    • Bản gốc các biên lai/hóa đơn đã thanh toán cho Chủ đầu tư.
    • Bản chính "Xác nhận của chủ đầu tư" về việc BĐS đủ điều kiện chuyển nhượng và chưa nộp hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận (đã xin ở Bước 3).
  • Bên Mua:
    • CCCD của tất cả người mua.
    • Giấy đăng ký kết hôn hoặc Giấy xác nhận tình trạng độc thân.
  • Ký kết và Thanh toán:
    • Công chứng viên sẽ kiểm tra hồ sơ, soạn thảo "Văn bản chuyển nhượng Hợp đồng mua bán". Hai bên đọc kỹ, đồng ý và ký tên. Văn bản này sẽ được làm thành nhiều bản gốc.
    • Ngay sau khi ký công chứng, Bên Mua sẽ thanh toán phần tiền chênh lệch cho Bên Bán tại đây.
    • Lưu ý quan trọng khi thanh toán: Người Mua thường sẽ giữ lại 2% giá trị hợp đồng từ tiền trả cho Người Bán để dùng nộp thuế TNCN ở bước tiếp theo. Việc này nhằm đảm bảo nghĩa vụ thuế được hoàn tất để quy trình có thể tiếp tục.
  • Lưu ý chung & Gợi ý Phòng Công chứng:
    • Nên liên hệ phòng công chứng trước để gửi thông tin và hồ sơ qua email/zalo. Công chứng viên sẽ soạn thảo hợp đồng trước, giúp tiết kiệm đáng kể thời gian chờ đợi của cả hai bên.
    • Danh sách phòng công chứng lân cận dự án Richstar (Quận Tân Phú):
      • Văn phòng công chứng Tân Phú: 677 Đ. Lũy Bán Bích, phường Phú Thọ Hoà, quận Tân Phú, TP. Hồ Chí Minh.
      • Văn phòng Công chứng Đồng Tâm: 967 Đ. Lũy Bán Bích, phường Tân Thành, quận Tân Phú, TP. Hồ Chí Minh.

Bước 5: Nộp Thuế

• Mục đích: Hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước để hợp thức hóa việc chuyển nhượng.
• Thực hiện:
  1. Nghĩa vụ thuế áp dụng:
     • Thuế Thu nhập cá nhân (TNCN) của Người Bán: Bắt buộc phải nộp tại bước này. Mức thuế là 2% trên giá trị chuyển nhượng ghi trên văn bản công chứng.
     • Lệ phí trước bạ của Người Mua (0.5%): Sẽ KHÔNG đóng ở giai đoạn này. Theo quy định, lệ phí này chỉ nộp khi Người Mua (là chủ sở hữu cuối cùng) thực hiện thủ tục để cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu (Sổ hồng).
  2. Khai thuế và nộp thuế:
     • Theo thỏa thuận phổ biến, Người Mua sẽ nhận bộ hồ sơ công chứng và thay mặt Người Bán thực hiện thủ tục khai thuế để đảm bảo tiến độ.
     • Lưu ý quan trọng: Để đảm bảo việc này, khi thanh toán, Người Mua thường sẽ giữ lại 2% giá trị hợp đồng từ tiền trả cho Người Bán để dùng nộp thuế TNCN.
     • Người Mua mang toàn bộ hồ sơ đã công chứng đến Chi cục Thuế quận Tân Phú để nộp và làm tờ khai thuế.
     • Sau khi cơ quan thuế ra "Thông báo thuế", Người Mua dùng khoản tiền 2% đã giữ lại để nộp vào ngân sách nhà nước.
     • Sau khi hoàn tất, Người Mua sẽ nhận được "Giấy xác nhận đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính" hoặc "Biên lai nộp thuế". Đây là giấy tờ quan trọng để thực hiện bước tiếp theo với Chủ đầu tư.

Bước 6: Nộp Hồ Sơ Hoàn Tất Thủ Tục cho Chủ Đầu Tư Novaland

• Mục đích: Cung cấp đầy đủ chứng từ pháp lý cho Novaland để họ ghi nhận Người Mua là chủ sở hữu mới của Hợp đồng mua bán.
• Thực hiện: Người Mua tập hợp và nộp bộ hồ sơ sau cho Phòng Dịch vụ Khách hàng của Novaland:
  1. Bản gốc Văn bản chuyển nhượng Hợp đồng mua bán: Đây là bản đã được công chứng ở Bước 4.
  2. Bản gốc Biên lai nộp thuế / Thông báo nộp thuế: Giấy tờ xác nhận đã hoàn thành nghĩa vụ thuế TNCN với cơ quan thuế (đã có ở Bước 5).
  3. Bản gốc Biên bản thỏa thuận 3 bên: Văn bản đã được ký giữa Novaland, Người Bán và Người Mua (đã có ở Bước 3).
  4. Các giấy tờ liên quan khác theo yêu cầu của Novaland (nếu có).

Bước 7: Nhận Xác Nhận Chuyển Nhượng từ Chủ Đầu Tư và Hoàn tất chuyển nhượng

• Mục đích: Có văn bản cuối cùng của Novaland công nhận Người Mua là chủ sở hữu mới của HĐMB.
• Thực hiện: Sau khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ từ Bước 6, Novaland sẽ xử lý và cấp "Văn bản xác nhận chuyển nhượng Hợp đồng mua bán".
• Thời gian: Thông thường khoảng 3-5 ngày làm việc sau khi nộp đủ hồ sơ thuế.

Khi Người Mua nhận được "Văn bản xác nhận chuyển nhượng" từ Novaland, quy trình chính thức kết thúc. Lúc này, Người Mua đã trở thành chủ sở hữu hợp pháp của căn hộ trên Hợp đồng Mua bán, tiếp quản mọi quyền lợi và nghĩa vụ còn lại, và sẽ là người đứng tên trên Sổ hồng khi được cấp sau này.